Zabudowa terenu podczas budowy domu

Jeszcze przed zakupem określonej działki najlepiej wystąpić o decyzję w sprawie warunków zabudowy terenu i jego zagospodarowania. Ogranicza ona bowiem niezwykle nasze możliwości budowy domu i rozplanowania działki, dlatego jej postanowienia lepiej znać wcześniej, zanim podejmiemy już jakieś konkretne kroki. Co to jest zabudowa terenu i jakie są formalności z nią związane?

Czym jest zabudowa terenu?

Decyzję o zabudowie terenu określa się potocznie wuzetką. Została ona przewidziana w ustawie z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w związku z uchwaleniem przez gminy nowego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego na danym terenie. Wniosek o decyzję w sprawie zabudowy terenu może dziś złożyć praktycznie każdy, jednak z zastrzeżeniem, że jeśli inwestycja będzie służyła wyłącznie do mieszkania, wówczas nie trzeba płacić za wydanie decyzji. Natomiast gdy składa ją inwestor, który chce prowadzić tu działalność gospodarczą, wymaga się od niego opłaty skarbowej w wysokości ok. 100 zł. Żeby wystąpić o wniosek dotyczący wuzetki,  nie trzeba mieć nawet umowy przedwstępnej z właścicielem działki.

Do kogo się udać?

Jak się okazuje, decyzję o warunkach zabudowy wydaje wójt, burmistrz albo prezydent miasta. Jeśli są to tereny zamknięte, w rozumieniu przepisów Prawa budowlanego, wówczas zgłaszać się należy z nim do wojewody. Istnieją też odosobnione przypadki, że teren obejmuje morskie wody wewnętrzne czy morza terytorialnego i wtedy niezbędna jest wizyta u dyrektora właściwego miejscowo urzędu morskiego. Natomiast gdy teren budowy będzie zahaczać o granice dwóch różnych obszarów administracyjnych, należy udać się z wnioskiem do wójta, burmistrza lub prezydenta, na którego terenie znajduje się większa część naszej inwestycji. Wniosek o decyzję dotyczącą wuzetki przyjmują i rozpatrują gminne wydziały architektury. Natomiast wniosek można pobrać często z internetowych stron urzędów gmin.

Co podać we wniosku?

Wniosek składany do odpowiednich organów, musi zawierać podstawowe informacje na temat granic terenu (kopia mapy zasadniczej lub kopia mapy ewidencyjnej) oraz funkcji i sposobu zagospodarowania działki wraz z charakterystyką jej zabudowy i zagospodarowania terenu wokół czy z planowanym dojazdem do działki. Uwzględnić trzeba w nim również przyszłe zapotrzebowanie na wodę, energię oraz sposoby odprowadzenia i oczyszczania ścieków czy informacje na temat innych potrzeb z zakresu infrastruktury technicznej (w szczególnych przypadkach sposób unieszkodliwiania odpadów). Powinny się w nim znaleźć także zestawienia na temat charakterystycznych parametrów technicznych inwestycji oraz charakterystyka jej wpływu na środowisko.

Wniosek o decyzję musi również posiadać załączoną kopię aktualnej mapy zasadniczej w skali 1:500, którą należy pozyskać na wydziale geodezji w starostwie albo w powiatowym ośrodku dokumentacji geodezyjnej i kartograficznej. Wymaga się, aby była ona dodatkowo zaktualizowana przez geodetę (koszt 600 – 1200 zł). Drugim niezbędnym dokumentem jest zaświadczenie z zakładu energetycznego, gazowni lub przedsiębiorstwa wodociągowego, które pozwoli potwierdzić istnienie niezbędnej sieci uzbrojenia terenu lub uzyskać gwarancję podłączenia do niej naszej nieruchomości. W celu uzyskania takiego oświadczenia musimy złożyć wniosek do lokalnych przedsiębiorstw (zwykle za darmo) wraz z załączonym dokumentem potwierdzającym prawo do własności działki oraz z mapą sytuacyjną.

Postanowienia co do wniosku

Zdecydowanie dany organ nie może odmówić wydania decyzji o warunkach zabudowy i powinniśmy uzyskać odpowiedź w ciągu 2 miesięcy, tak przewidują bowiem przepisy kodeksu postępowania administracyjnego. Jednak gdy zamierzenia inwestora są sprzeczne z uchwalonym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, nie mamy szansy na zgodę. Istnieje też możliwość odwołania się od uzyskanej decyzji do Samorządowego Kolegium Odwoławczego i Naczelnego Sądu Administracyjnego. Może się również zdarzyć, że gmina nie dysponuje miejscowym planem, wówczas trzeba się liczyć z potrzebą rozprawy administracyjnej i uzyskania oceny wojewody w zakresie zgodności z prawem przygotowanych warunków zabudowy i zagospodarowania terenu. Natomiast uzyskana decyzja o wuzetce staje się na tyle wiążąca, że jej postanowienia powinny być wzięte pod uwagę przez inwestora oraz pracującego dla niego projektanta.