Kupno odpowiedniej działki

Drugim niezwykle ważnym etapem zaraz po wyborze interesującej nas działki jest jej kupno. Stanowi ono również dosyć skomplikowany proces, z którym na pewno nie poradzimy sobie sami, ale możemy na szczęście liczyć na wsparcie specjalistów. Podczas zakupu działki przede wszystkim musimy uwzględnić parę istotnych zagadnień.

Działka budowlana - jak podjąć decyzję zakupową?

1. Na początku należy zapoznać się z miejscowym planem zagospodarowania przestrzeni, gdyż uwzględnia on konspekty budowy w pobliżu choćby fabryk czy zakładów przemysłowych, które mogą być dla nas uciążliwe. Znajdziemy w nim więc różne informacje o przeznaczeniu interesującego nas gruntu, zwłaszcza wszelkie granice i linie oddzielające tereny o różnych funkcjach, w tym plany doprowadzenia dróg. Obecne są tam też szczegółowe wskazówki odnośnie kształtowania zabudowy i zagospodarowania terenu działki. Lepiej więc zapoznać się z nimi, bo może nasze plany niekoniecznie będą zgodne z jego wytycznymi i będziemy musieli dokonać niezbędnych poprawek w naszych zamierzeniach budowlanych.

2. Drugi ważny dokument, do którego warto zajrzeć przed podjęciem decyzji o kupnie działki, stanowi księga wieczysta, gdyż właśnie w niej znajdziemy odpowiednie zapisy, które mogą nam utrudniać użytkowanie działki. Przede wszystkim może być tak, że zostaną ograniczone prawa nabywcy, gdyż możliwość dysponowania nieruchomością przeszła na wieczystą własność Skarbu Państwa, gminy czy innych jednostek samorządu terytorialnego, w związku z czym będziemy zmuszeni do płacenia za jej użytkowanie (1% wartości gruntu na rok) lub do wpłacenia jednorazowej kwoty równej 15-35% ceny działki. Nabycie nieruchomości staje się możliwe też dopiero wówczas, gdy właściciel nie skorzysta z przysługujących mu praw do jej kupna. Natomiast prawo jej wieczystego użytkowania można nabyć od zapisanych w księdze właścicieli na przetargach, które zorganizuje gmina lub Agencja Nieruchomości Rolnych.

W księdze znajdziemy także wszelkie wpisy na temat różnych hipotek, pożyczek czy wszczęcia egzekucji przez komornika. Pamiętajmy też, że w przypadku działek obciążonych hipoteką i braku spłat kredytu, bank może wyegzekwować zadłużenie, sprzedając naszą działkę, a my mamy prawo za poniesione straty pozwać poprzedniego właściciela.

3. Kupno działki stanowi ważne przedsięwzięcie, którego potwierdzenie wymaga sporządzenia odpowiedniego aktu notarialnego. Należy sporządzić umowę kupna-sprzedaży u notariusza w obecności obu zainteresowanych stron: sprzedającego i kupującego działkę oraz wszelkich innych osób, które dla przykładu są jej współwłaścicielami (np. małżonkowie, konkubenci). Każda ze stron otrzyma po podpisaniu dokumentów wypis aktu notarialnego jako opieczętowaną kopię oryginału. Ważne jest, aby właściciel przy tym okazał wypis z księgi wieczystej (nie starszy niż 3 miesiące), określający stan prawny nieruchomości, a więc potwierdzający jego prawo własności.

4. Okazuje się, że dla zabezpieczenia transakcji kupna-sprzedaży warto wpłacić zadatek podczas zawierania umowy kupna. W razie gdyby to sprzedający się wycofał ze sprzedaży, możemy wówczas ubiegać się o nawet dwukrotnie większy zwrot pieniędzy z zadatku za poniesione straty. Jednak gdy to my zmienimy decyzję i odstąpimy od kupna, wówczas zadatek przechodzi na własność drugiej strony. Umowa również potwierdza możliwość odstąpienia od transakcji w określonym ściśle czasie, w obrębie którego może być po prostu uznana za niezawartą.

5. Alternatywnym wyjściem będzie zakup działki za pomocą pośrednika, który zobowiązuje za odpowiednią odpłatą (uzależniona od wartości nieruchomości i płatna po zawarciu transakcji), potwierdzoną w umowie pośrednictwa, znaleźć dla swojego klienta właściwego zleceniodawcę. Zajmuje się on nie tylko wyszukaniem ofert, ale może także uczestniczyć w negocjacjach oraz w podpisaniu umowy czy w zgromadzeniu niezbędnych do jej przeprowadzenia dokumentów (np. wypisu z księgi wieczystej).

Autor: Anna Łukaszuk