Pojęcie kary umownej jest doskonale znane zarówno w polskim prawie, jak i w biznesie. Ten rodzaj świadczenia ma na celu zabezpieczenie interesów jednej ze stron na wypadek, gdyby druga nie wywiązała się z umowy i naraziła ją na straty finansowe. Zazwyczaj kara umowna jest efektem porozumienia stron, które dobrowolnie przystają na określone konsekwencje. Czy znajduje ona również zastosowanie w umowach deweloperskich?

Czym jest umowa deweloperska?

Umowa deweloperska to najważniejszy dokument, jaki podpisują klient i inwestor przy zakupie mieszkania lub domu. Jej przedmiotem jest transakcja kupna-sprzedaży nieruchomości, z tym że dotyczy obiektu, który często znajduje się dopiero w trakcie budowy. Co to oznacza dla obu stron?  Aby umowa byłą wiarygodna i stanowiła podstawę do dochodzenia roszczeń w przypadku, gdy nie zostaną dotrzymane jej warunki, jest konieczne dokładne opisanie w niej ostatecznego wyglądu przedmiotu transakcji.

W umowie deweloperskiej inwestor zobowiązuje się do przekazania klientowi mieszkania, w którym znajdzie on nie tylko wymieniony standard wykończenia i wyposażenia. Zapisy mogą też dotyczyć zastosowanych materiałów czy technologii budowlanych takich jak np. drewniana stolarka okienna, czy ekologiczne wykładziny.

Podpisanie umowy deweloperskiej jest drugim krokiem przed dokonaniem płatności. Dokument zawiera też zobowiązanie dewelopera do ustanowienia i przeniesienia na nabywcę prawa odrębnej własności lokalu po zakończeniu jego budowy. Natomiast nabywca zobowiązuje się do spełnienia na rzecz dewelopera świadczenia pieniężnego dewelopera na poczet ceny nabycia prawa własności – wyjaśnia przedstawiciel firmy Gryf Development Sp. z o.o. Sp.k.  ze Szczecina.

Kary umowne jako zabezpieczenie interesów stron

Jedną z pozycji w notarialnej umowie deweloperskiej może być informacja o karach umownych, do których zapłacenia zobowiązują się strony w przypadku naruszenia postanowień. Przykładem takiej kary jest sytuacja, w której nabywca nie dotrzymuje terminu odbioru lokalu i tym samym naraża dewelopera na koszty związane z przedłużeniem okresu utrzymania przez niego nieruchomości. Kara ta może przyjmować jedną z dwóch form

  • określonej kwoty za każdy dzień opóźnienia,
  • wartości procentowej zobowiązania.

Przy ustalaniu wysokości kar umownych ważne jest, aby były one porównywalne dla obu stron. Zgodnie z ustawą deweloperską sprzeczne z prawem jest zobowiązanie nabywcy do zapłacenia dwukrotnie wyższej kary niż ta, którą miałby zapłacić deweloper przy takim samym opóźnieniu.

Za co może zapłacić karę umowną deweloper?

Transakcja kupna mieszkania z prawem własności łączy obie strony wzajemnymi zobowiązaniami, jednak po stronie dewelopera są one znacznie większe. O ile nabywca zobowiązuje się jedynie do dokonania płatności i odbioru lokalu, o tyle inwestor zapewnia w umowie deweloperskiej określony standard lokalu i jego wykonanie. Dlatego kary umowne nakładane na niego dotyczą głównie opóźnień w realizacji inwestycji, fuszerek i odstępstw od proponowanego standardu itp. Jednocześnie warto zwrócić uwagę na to, że w umowie deweloperskiej często sankcjami jest objęte wyłącznie opóźnienie w przeniesieniu prawa, a nie w wykonaniu prac i oddaniu lokalu do użytku. Ten zapis ma niezwykle istotne znaczenie w dochodzeniu roszczeń przez nabywcę.