Jak wygląda wycena nieruchomości przez rzeczoznawcę?

Dlaczego w ogóle dokonuje się wycen nieruchomości i do czego są one potrzebne? Czyż dwóch kontrahentów nie może umówić się między sobą co do ceny  konkretnego obiektu i czy nie byłaby to wystarczająca podstawa do uskutecznienia umowy kupna-sprzedaży? Czasem taki właśnie tryb załatwiania sprawy jest wybierany, najczęściej w przypadku transakcji dotyczących sprzedaży lub kupna mieszkań albo domów jednorodzinnych, lecz nie zawsze jest to możliwe.

Kiedy konieczne jest dokonanie wyceny nieruchomości?

Takich sytuacji mamy co najmniej kilka;  powiemy o tych, z którymi mamy najczęściej do czynienia. Wyobraźmy sobie, że ktoś chce kupić dom, mieszkanie czy jakąkolwiek inną nieruchomość, finansując częściowo taką transakcję kredytem bankowym. Żaden bank nie daje pożyczek bez odpowiednich gwarancji ich zwrotu. Kredytowanie nieruchomości zabezpieczane jest najczęściej  poprzez ustanowienie na nich hipoteki, a do tego potrzebna jest wycena obiektu, którego owa rzecz dotyczy.

Wcale nierzadko mamy do czynienia z urzędowymi wywłaszczeniami, z uwagi na tak zwany wyższy interes społeczny. Tak często dzieje się w czasie realizacji ważnych dla państwa inwestycji, na przykład przy budowie autostrad. Wypłacane właścicielom nieruchomości odszkodowania muszą mieć podstawę prawną w postaci rzetelnego operatu szacunkowego sporządzonego przez osobę z odpowiednimi uprawnieniami. Wykonywanie takich operatów konieczne jest także przy szacowaniu majątku jakiejś firmy i obliczaniu jej aktywów, przy aktualizowaniu opłat za użytkowanie wieczyste, przy podziałach majątku albo przy egzekucjach z nieruchomości.

Jak więc widać, sporządzanie wycen budynków, domów, mieszkań, gruntów leśnych czy działek to istotny element obrotu gospodarczego. O tym, jak takie wyceny się opracowuje, opowiadali nam specjaliści z kancelarii rzeczoznawcy majątkowego VALIA z Tarnowskich Gór.

Sporządzanie wycen nieruchomości w praktyce

Zacznijmy od tego, że jedynymi osobami mogącymi sporządzać urzędowe wyceny nieruchomości są wyłącznie uprawnieni rzeczoznawcy majątkowi figurujący w rządowym rejestrze.

Wiemy już, że wycena nieruchomości, której szczególną formą bywa operat szacunkowy, jest po prostu określeniem wartości rynkowej tejże nieruchomości. Operat szacunkowy to wycena urzędowa, a więc mająca moc prawną, której nie musi mieć zwykła wycena, mogąca mieć jedynie jakiś charakter poglądowy czy pomocniczy.

Nie wchodząc zbytnio w szczegóły, można powiedzieć, że do podstawowych czynności, jakie należy wykonać przy sporządzaniu wyceny nieruchomości, konieczne jest przede wszystkim porównanie jej z innymi nieruchomościami, które w przeszłości były już przedmiotem obrotu rynkowego. Uprawnione biura wyceny nieruchomości stosują tutaj kilka różnych metod, których wszakże w tym miejscu dokładnie nie będziemy opisywać.

Warto wiedzieć, ze na ostateczną wartość poddawanej wycenie nieruchomości wpływ może mieć bardzo wiele różnorodnych czynników, a wśród nich lokalizacja, odległość od szlaków komunikacyjnych, sąsiedztwo, warunki środowiskowe i tak dalej.