Czym cechują się umowy ryczałtowe?

Słyszałeś kiedyś o umowach ryczałtowych, ale nie wiesz, czym się one charakteryzują? Dobrze trafiłeś. Poniżej przybliżymy tę formę popularnych umów z wykonawcami robót budowlanych. Opiszemy pokrótce ich cechy oraz wyjaśnimy, czym są umowy ryczałtowe.

Dowolna droga do zawarcia umowy

Umowa ryczałtowa może być zawarta w wyniku dowolnej drogi dojścia do niej. Najczęściej jest to procedura przetargowa, lecz także spotykać się możemy z porozumieniami ryczałtowymi zawartymi na skutek negocjacji z konkretnym, upatrzonym sobie wcześniej wykonawcą.

Informacja o kwocie końcowej

Nazwa umowy ryczałtowej pochodzi od ryczałtu, który jest całkowitą kwotą pieniędzy, za którą wykonawca podejmuje się wykonać oczekiwany w projekcie zakres robót budowlanych. Aby przygotować propozycję w formie ryczałtu, wykonawca podlicza w jedną kwotę wszystkie swoje koszty oraz zakładany zysk – w ofercie podaje sumę całkowitą, bez wyszczególniania poszczególnych jej punktów.

Do wyliczenia ceny ryczałtu wykonawca potrzebuje kompletnej dokumentacji projektowej inwestycji. Tylko na jej podstawie obliczyć on może swoją robociznę i ponoszone przez siebie nakłady finansowe. W ramach przygotowanej oferty może on dodatkowo wnosić swoje propozycje ulepszeń, podnosząc tym samym swoją atrakcyjność dla klienta.

Przyjazna wykonawcom

Umowa ryczałtowa podoba się wykonawcom ze względu na jej jedną dużą zaletę – chroni wewnętrzne decyzje i materiały własne firmy. Ukazuje ona bowiem zlecającym całkowity koszt realizowanej inwestycji, nie ujawniając wysokości konkretnych jej pozycji. Zleceniodawca widzi zatem jedynie zsumowaną kwotę finalną za wykonanie robót, bez wiedzy o wartości wliczonego w nią zysku, który wykonawca chce rzeczywiście uzyskać.

Możliwość zmian w trakcie robót

Kwota ryczałtowa może ulec zmianie podczas trwania inwestycji. Taka sytuacja może mieć miejsce w dwóch przypadkach:

• gdy klient chce zlecić wykonawcy roboty dodatkowe, nieujęte w projekcie albo pragnie wprowadzić zmianę rozwiązań z projektu – warunkiem jest zgoda obu stron umowy
• gdy umowa ryczałtowa przewiduje taką ewentualność, dokładnie wymieniając sytuacje, podczas których możne dojść do zmian

W każdym z tych przypadków nowa kwota ryczałtowa ustalana jest na drodze negocjacji zleceniodawcy z wykonawcą.

Możliwość odchodzenia od ścisłych zasad umowy

Umowa ryczałtowa rygorystycznie rozumiana nie występuje jednak zbyt często. Ze względów praktycznych dzieli się kwotę ryczałtową na mniejsze części powiązane z etapami robót. Przeważnie wydziela się dużą liczbę tych punktów. Umożliwia to zleceniodawcy zapłatę wykonawcy już podczas trwania robót, lecz powoduje równocześnie, że określanie takiej umowy mianem ryczałtowej jest kontrowersyjne.