Kupno działki. Jakich informacji szukać w księdze wieczystej?

Księga wieczysta to najważniejszy dokument stwierdzający stan prawny nieruchomości. Sprawdzisz w niej, kto jest właścicielem działki lub użytkownikiem wieczystym. Dowiesz się, czy działka nie jest obciążona hipoteką, służebnością drogi koniecznej, prawem pierwokupu lub jakimś roszczeniem.

Sprzedający powinien okazać odpis ksiegi wieczystej. Nie można jednak poprzestać na informacji, kto jest właścicielem działki. Trzeba sprawdzić wszystkie cztery działy księgi, żeby mieć pewność, że działka nie jest obciążona hipoteką (czyli że nie jest zadłużona z tytułu kredytu zaciągniętego przez właściciela) albo innym ograniczonym prawem rzeczowym – na przykład służebnością drogi koniecznej (czyli prawem sąsiadów do przejeżdżania i przechodzenia przez ten grunt) czy prawem pierwokupu lub jakimś roszczeniem (na przykład o przeniesienie własności). Odpis z księgi powinien wystarczyć na pierwszym etapie śledztwa, później trzeba jednak obejrzeć księgę osobiście.

Jak sprawdzić księgę?

Możemy zrobić to z łatwością za pośrednictwem internetu – na stronie ekw.ms.gov.pl – jeśli jest prowadzona w systemie elektronicznym (w większości wypadków tak właśnie będzie).

Gdy jest dostępna wyłącznie w wersji papierowej, musimy wybrać się do wydziału ksiąg wieczystych w sądzie rejonowym właściwym dla miejsca położenia nieruchomości. Oprócz wpisów ważne są też wzmianki o złożonym wniosku o dokonanie nowego wpisu. Ponieważ taki wniosek będzie dopiero rozpatrywany, to interesujące nas fakty mogą ulec zmianie. Każdą wzmiankę należy więc wyjaśnić przed podpisaniem aktu notarialnego.

Gdy sprzedający jest użytkownikiem wieczystym

Musimy wówczas wiedzieć, że jeżeli działka jest niezabudowana, to gminie przysługuje prawo jej pierwokupu. Nie jest więc pewne, czy transakcja dojdzie do skutku. Ponadto trzeba przyjrzeć się umowie ustanawiającej użytkowanie wieczyste – ile lat zostało do jego wygaśnięcia (w momencie wygaśnięcia użytkowania własność budynku przejdzie na właściciela gruntu, to jest gminę lub Skarb Państwa) i jakie określono w niej obowiązki użytkownika (przejdą na nabywcę gruntu). Warto też sprawdzić, czy będzie nam przysługiwało prawo do przekształcenia użytkowania we własność z bonifikatą w opłacie. Wszystkie te kwestie mają istotne znaczenie przy negocjowaniu ceny działki.

Paulina Gawrońska