Nabycie nieruchomości bez zgody małżonka

Pani Wiesława K. napisała do nas: Czy możliwa jest taka sytuacja, że kupię dom letniskowy bez zgody małżonka albo w trakcie rozprawy rozwodowej? Postaramy się rozwiać wątpliwości w tej sprawie.

Co na to prawo?

Jak się okazuje, przepisy prawne w tej kwestii są sformułowane wyraziście. Mianowicie w myśl art. 37 § 1 pkt 1 Kodeksu Rodzinnego i Opiekuńczego zgoda małżonka jest niezbędna w przypadku wszelkich prób dokonania czynności prawnych, które mają na celu zarówno zbycie, obciążenie, jak i odpłatne nabycie nieruchomości. Podobnie sytuacja przedstawia się nawet wówczas, gdy chodzi o sprawy użytkowania wieczystego bądź w momencie, kiedy chcemy oddać nieruchomość do użytkowania czy pobierać z niej jakiekolwiek pożytki.

Z pewnymi zastrzeżeniami

Zatem do nabycia nieruchomości przez jednego z małżonków potrzebna jest zgoda drugiego małżonka. Oczywiście przepis ma zastosowanie w sytuacji, gdzie małżonkowie pozostają we wspólności majątkowej małżeńskiej. W związku z tym taka zgoda nie jest potrzebna, jeśli między małżonkami istnieje rozdzielność majątkowa. Małżonek przy trwaniu wspólności ustawowej (art. 33) może również posiadać w zakresie majątku osobistego takie przedmioty majątkowe, jak choćby nabyte przed powstaniem wspólności ustawowej, nabyte przez dziedziczenie, zapis lub darowiznę (chyba, że spadkodawca lub darczyńca postanowił inaczej), jak również przedmioty majątkowe nabyte w zamian za składniki majątku osobistego (z zastrzeżeniem, że przepisy szczególne mogą tą kwestię regulować odmiennie). Dzięki temu nabywając nieruchomość do majątku osobistego, także nie potrzebuje zgody współmałżonka.

Inne niuanse prawne

Jak każde przepisy, tak i ten z art. 37 ma pewne ograniczenia. Mianowicie okazuje się, że nabycie nieruchomości bez zgody małżonka wcale nie jest od razu uznane za nieważne. Mamy wtedy do czynienia jedynie ze stanem bezskuteczności zawieszonej do momentu, w którym umowa zostanie potwierdzona lub nie przez małżonka. Przez ten czas mimo braku zgody współmałżonka umowa sprzedaży nieruchomości wiąże obie strony tak, iż żadna nie może z tego powodu też zwolnić się od jej postanowień. Dopiero gdy na wezwanie sprzedającego jasno zostanie dana odmowa ze strony współmałżonka, umowa taka przestaje wiązać obie strony. Dodajmy też, że to wymaganie zgody współmałżonka dotyczy zaledwie sytuacji nabycia odpłatnego, a już w przypadku spadkobrania czy darowizny wymóg ten jest niepotrzebny.

Pomimo braku zgody

W przypadku gdy współmałżonek nie udziela zgody na nabycie danej nieruchomości albo porozumienie z nim w tej sprawie staje się niemożliwe, wówczas pozostaje nam jeszcze inne rozwiązanie. Można bowiem zwrócić się do sądu z prośbą o zezwolenie na dokonanie takiej czynności, pod warunkiem, że odbędzie się to ze względu na dobro rodziny. Dodatkowo kodeks przewiduje również wypadki, w których wspólność majątkowa zostanie zniesiona przez sąd, wówczas pozostaje wolna droga do nabycia takiej nieruchomości (rozdzielność majątkowa małżeńska, rozdzielność majątkowa małżeńska ograniczona czy też rozdzielność majątkowa małżeńska z wyrównaniem dorobków). Tak może się bowiem stać na wniosek małżonka, który poda jakieś poważne powody lub w przypadku ubezwłasnowolnienia czy ogłoszenia upadłości jednego z małżonków. Powstanie takiej rozdzielności powoduje również bowiem orzeczenie separacji.